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武进释放农村土地制度改革集成效应 “三块地”改出“向往的生活”
  来源:新华日报  

□ 本报记者 范玉贤

从苏南模式的独领风骚到民营经济的万马奔腾,从“三块地”改革敢为人先到在改革深水区不断探索,常州武进区作为江苏唯一的“三块地”改革(农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革)试点地区,以先行军之姿,擦亮改革金字招牌——

一组数据有力诠释改革成果:健全了保障多元的农村土地征收制度,预计每年可使全区农民增收1.5亿元。建立了收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度,累计净收益超40亿元。完善了公平取得的农村宅基地制度,开展闲置宅基地(农房)出租1.3万宗,增加租赁收益9400余万元;有偿使用500余宗,近3000万元。

改出宜居新生活

武进农村宅基地制度改革,把宅基地与它上面的住房结合在一起,从“户有所居”走向“户有宜居”。武进农民住房改善,主要包括原址翻建、异地新建、进城落户等模式。

走进武进区洛阳镇汤墅村谈家头村民小组,村民谈萍玉热情地招呼记者参观新家:300平方米的三层小楼,白墙灰瓦,里面夏有空调、冬有地暖,电梯、书房、衣帽间一应俱全。“农房翻新,住得舒心!”谈萍玉感叹。

让她高兴的,不仅是趁着宅改东风原地翻建的新房,还有周边正在逐步焕新的村庄面貌。汤墅村作为农房“抱团式翻新”试点村,谈家头和皇范两个自然村逐步打造新江南民居。房屋外立面按照规划统一实施,内部设计每家每户自由发挥。“我们推进抱团式更新,只要有相邻的几户人家商量好了,就能立即实施。目前两个自然村7户已经完工,6户正在施工,4户准备开工。”汤墅村党总支书记王建平介绍,抱团5户及以上的,政府给予每户建房引导补贴,建房成本大约在三四十万元。

为何不选择一户一户单独翻建或者整村模式推进?王建平说,一是很多农房因为共墙联排因素的制约,没法单独翻建;二是不涉及土地性质的转变,农民建房只要承担每平方米1500元左右的建筑成本和装修费,节约成本,减轻农民负担;三是几户人家一起弄,成熟即改,能有效发挥村民自治作用。

对新家充满期待的,还有雪堰镇绣衣村村民胡亚伟,他的新房位于4公里外的雪东村。“我家里老房子建于上世纪80年代,一直想建新房,却苦于没有机会;雪东村有宅改试点的机会,40套房却因为种种原因没有住满。”一边有需求,一边有名额,“双向奔赴”的契机让创新动作——在本镇域范围内跨村使用宅基地建房成为可能。

雪东村规划建设农房40套,其中有10套被阖闾城村、雅浦村、南山村等外村人“认领”。“宅基地资格权的流动,往大了说促进资源配置,往小了说解决农民改善住房的刚性需求。”雪东村党总支副书记董庆介绍,以前政策只允许宅基地在村组集体经济组织内部流转,武进区在充分保障本组、本村农户建房需求前提下,探索宅基地资格权在镇域范围内流动,破解村域土地资源分布不平衡、建房意愿不一致、制度限制不畅通等瓶颈问题。

礼嘉镇新辰村提供了农户进行商品房安置的另一个范本:新辰村4个连片自然村房屋拆除后,面对差异化的住房需求,45户选择原地块上新建宅改房,余下的167户选择商品房安置,自愿永久性退出宅基地资格权,并进入城镇落户。该镇农经岗主管上官泽新介绍,“政府回购存量商品房,价格每平方米5200元,户内成员实行每人40平方米建筑面积保障标准,执行每平方米800元的购房保底安置价格标准,保障面积外需多购置的面积,价格按每平方米5000元执行,而镇上商品房市场均价为每平方米11000元。”

武进区宅改办负责人表示,目前武进建成农民自建区24个,建成现代化宜居农房4000套,只占全区12万套农房的1/30。通过宅基地改革改善农民住房,未来在武进依然拥有着无限可能。

农民、企业两得利

农村集体经营性建设用地入市改革效果如何?“入市”样板村礼嘉镇蒲岸村原党总支书记殷德强说出了心声:“企业更有信心,集体更有奔头。”

武进区共有10万亩存量集体建设用地,在改革以前,集体经营性建设用地基本上只有使用价值,没有完整权能,抵押也不受待见;集体土地租赁情况复杂,特别是转手后,争议时有发生。这种不透明、不确定性,自然也不受市场欢迎。

2017年2月,蒲岸村前火村民小组一块10.8亩的农村集体经营性建设用地在网上交易平台挂牌出让,这是江苏第一块推向市场的集体土地,结束了集体土地不得入市交易的历史。该地块入市土地出让金为每亩32.9万元,与礼嘉镇工业园区的国有土地价格一致,实现了与国有建设用地同价同权。试点期间,该村94宗企业用地中,一次性出让的企业达39家。

以出让方式入市的土地,企业取得50年的土地使用权,租赁入市的土地,承租方也可取得20年的土地使用权,可以转让、出租,还能到银行抵押贷款。“这就提升了企业对未来经营的稳定预期,便于长远规划,加大建设和投入力度。”蒲岸村的常州市银顺汽车零件配套公司,通过土地入市后加大了企业的各类投资,近两年投入扩建厂房、设备改造的资金达4000万元。入市前,村里工业销售6亿—8亿元,如今达到20亿元以上。

蒲岸村集体从用地入市出让中获得的净收益每亩6.3万元,“如果不让钱生钱,这部分资金无法覆盖未来50年村民基本生活保障支出、村委日常支出和公益事业发展支出。”殷德强说,蒲岸村村“两委”及村民代表大会商定,资金按照“三资”管理要求在政府指导下进行保值增值,每年提取一部分收益进行分红。“每年给老百姓分红约1600元每亩。”多余的收益继续滚动投入,再产生效益。另外,村委拿出一部分资金用于商业开发,每年可产生一定的租金收益。

利益分配更优化

聚新商业街集聚人气,蠡河公园富有人文气息……走进西湖街道,基础设施建设日新月异,农民幸福感节节攀升。

西湖街道在多元化保障方面实现了多个领域的争先领先:组建全市第一家富民合作社,将房权转化为股权,搬迁农民成为股东;在全面完成失地保障的基础上,构建了以社会保障基金为基础,以养老、医疗、就业和最低生活保障为核心内容的多元化安置补偿模式;成立了武进区第一家劳务专业合作社,帮助失地农民实现再就业;出台相关管理办法,土地租金“反哺”集体经济;把土地使用权量化为股份,入股常州氢湾国际创新社区项目,农民按股份取息分红。

“三块地”改革有一个共同的特征,就是建立完善收益分配机制。国家与集体怎么分、镇村组三级集体经济组织怎么分,是各方关注的焦点。

武进区土地储备中心主任徐林介绍,以国有工业用地征收30万元一亩为例,分配模式为“6789”,其中6万元为政府收取的调节金,占总价的20%;7万元为区片价,参照国有按征收标准进行货币化结算;8万元为规费(报批费用);余下9万元,是在集体内可分配的净收益,镇村两级集体按三七或四六进行分配。土地征收为国有后,农民直接得到“7”,而入市收益分配,农民享受的是“7”+“9”,只是“9”的部分不直接用于分配,而是统一纳入“三资”管理。

新的探索还在继续。2021年以后,工业用地价格从30万元一亩调整到40万元一亩,增加的10万元全部用于保障。如今,“6”的部分也降了,在武进10万亩经营性建设用地中,工业用地占99%,调节金从20%降为10%,按照取之于民、用之于民的原则,调节金由镇集体统筹用于全区农民的社保和生态平衡。

为完善国家和集体之间的分配机制,让农民集体合理分享土地增值收益,武进在最新一轮改革中,按照“明确所有权,统一收益权”的方向,从国有土地出让金中一次性提取5万元/亩的资金给村集体。按照每年征收国有工业加住宅3000亩算,预计每年可使全区农民增收1.5亿元。

责编:马丽花
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